广州建筑工程与房地产法律学习网
标题摘要内容
万博官网客服在线登录-万博maxbextx登陆
来源:
|
作者:.
|
发布时间: 2015-07-03
|
2518 次浏览
|
分享到:
【案情】
原告谭梅与莫林于1999年10月20日到民政部门办理离婚登记，双方在离婚书中约定夫妻共有的房屋两栋全部归子女继承，第一栋占地面积150平方米（一层）归女儿莫珍继承和所有，第二栋占地面积60平方米、位于民行大道的四层楼房归儿子莫文继承（双方去世后子女可以分别继承上述两栋房屋）。离婚后子女均由莫林抚养并随其居住在占地面积60平方米、位于民行大道的四层楼房内，原告谭梅居住在占地面积150平方米（一层）的另一栋房屋内。2002年，莫林与被告何丽登记结婚，2008年5月18日，莫林、被告何丽与被告韦明明签订了一份房屋买卖协议，双方约定莫林将位于民行大道占地面积64.2平方米、建筑面积314.3平方米的四层楼房一栋转让给被告韦明明，韦明明则于当天分两次将408000元的购房款汇入莫林的银行卡中。被告韦明明依双方约定将购房款汇入莫林的银行卡后，莫林亦依约将房屋及该房的房产权属证书交付给被告韦明明，之后被告韦明明对房屋进行重新装修并入住。
2009年11月24日莫林因病身故，原告谭梅认为前夫莫林与被告何丽擅自将其与莫林共有的房屋卖予被告韦明明，该行为损害了其合法利益，房屋买卖协议应属无效，特起诉至人民法院，请求：一、依法确认被告何丽、莫林与被告韦明明的买卖协议书无效；二、由二被告共同承担本案的诉讼费用。
【分歧】
对于本案中莫林未经房屋隐名共有人谭梅的同意，擅自处分共有房屋，其所签订的房屋买卖协议是否有效的问题有不同的意见。
第一种意见认为：该房是谭梅及莫林在婚姻关系存续期间的共同财产，莫林未经谭梅同意，擅自卖房，侵害了谭梅对该房的合法所有权，故莫林、何丽与韦明明签订的房屋买卖协议无效。
第二种意见认为，莫林擅自处分共同财产，韦明明作为买受人在签订协议时并不知情，双方签订的房屋买卖协议成立后,韦明明当日即向莫林支付足额购房款并对该房进行装修后入住，莫林亦已交付房屋及房产所有权证，应视为该房屋买卖协议已履行完毕,被告韦明明为善意买受人，双方之间的房屋买卖协议依法有效。
【评析】
笔者作为案件承办人，肯定并采纳了第二种意见，理由如下：
一、根据我国物权法的物权公示与公信原则，不动产登记簿和房产证书是物权归属和内容的根据，尽管房产真实状态与公示不一致，但当事人因信赖公示之房屋产权并依此进行交易的，应受法律保护。莫林在处分该房屋时向买受人韦明明出示的房产证上登记的所有人是莫林一人，并没有登记谭梅为所有人或共有人，且双方在签订房屋买卖协议时有莫林的现任妻子何丽的签名，在此情况下，被告韦明明有理由相信莫林有该房屋的处分权利，韦明明属于善意买受人。双方所签订的房屋买卖协议成立后,韦明明即向莫林支付足额购房款并对该房进行装修后入住，莫林亦已向买受人韦明明交付房产所有权证万博官网客服在线登录使用权证书及搬出该房屋，应视为该房屋买卖协议已实际履行完毕，故双方之间的房屋买卖协议依法有效。
二、对原告谭梅关于房屋尚未进行所有权变更登记，根据不动产物权善意取得制度的规定，被告韦明明并未实际取得该不动产的所有权，故房屋买卖合同无效的主张，笔者认为，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”这就是不动产物权变动的合同效力与物权效力相区分的原则。换句话说，不动产物权变动的合同与不动产物权变动的物权登记是两个不同的法律事实，他们的生效要件应该根据不同的法律规定来认定。设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应该依据《合同法》第44条、《民法通则》第55条来认定；物权变动是否生效，则应该依据《物权法》第9条、《民法通则》第72条来认定。即：不动产物权变动合同的生效只需具备以下三个条件：1、行为人具有相应的行为能力；2、意思表示真实；3、不违反法律或者社会公共利益。至于所签订合同最后能否履行，标的物能否办理物权登记，并不是合同生效的必要条件。故本案中原告关于房屋所有权尚未进行变更登记故双方所签订的房屋买卖协议无效的主张，不符合法律规定，不应得到支持。
三、原告的权利应如何得到救济的问题。根据最高人民法院《关于贯彻<民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”故原告可向擅自处分其财产的侵权人另行主张赔偿其损失。
原告谭梅与莫林于1999年10月20日到民政部门办理离婚登记，双方在离婚书中约定夫妻共有的房屋两栋全部归子女继承，第一栋占地面积150平方米（一层）归女儿莫珍继承和所有，第二栋占地面积60平方米、位于民行大道的四层楼房归儿子莫文继承（双方去世后子女可以分别继承上述两栋房屋）。离婚后子女均由莫林抚养并随其居住在占地面积60平方米、位于民行大道的四层楼房内，原告谭梅居住在占地面积150平方米（一层）的另一栋房屋内。2002年，莫林与被告何丽登记结婚，2008年5月18日，莫林、被告何丽与被告韦明明签订了一份房屋买卖协议，双方约定莫林将位于民行大道占地面积64.2平方米、建筑面积314.3平方米的四层楼房一栋转让给被告韦明明，韦明明则于当天分两次将408000元的购房款汇入莫林的银行卡中。被告韦明明依双方约定将购房款汇入莫林的银行卡后，莫林亦依约将房屋及该房的房产权属证书交付给被告韦明明，之后被告韦明明对房屋进行重新装修并入住。
2009年11月24日莫林因病身故，原告谭梅认为前夫莫林与被告何丽擅自将其与莫林共有的房屋卖予被告韦明明，该行为损害了其合法利益，房屋买卖协议应属无效，特起诉至人民法院，请求：一、依法确认被告何丽、莫林与被告韦明明的买卖协议书无效；二、由二被告共同承担本案的诉讼费用。
【分歧】
对于本案中莫林未经房屋隐名共有人谭梅的同意，擅自处分共有房屋，其所签订的房屋买卖协议是否有效的问题有不同的意见。
第一种意见认为：该房是谭梅及莫林在婚姻关系存续期间的共同财产，莫林未经谭梅同意，擅自卖房，侵害了谭梅对该房的合法所有权，故莫林、何丽与韦明明签订的房屋买卖协议无效。
第二种意见认为，莫林擅自处分共同财产，韦明明作为买受人在签订协议时并不知情，双方签订的房屋买卖协议成立后,韦明明当日即向莫林支付足额购房款并对该房进行装修后入住，莫林亦已交付房屋及房产所有权证，应视为该房屋买卖协议已履行完毕,被告韦明明为善意买受人，双方之间的房屋买卖协议依法有效。
【评析】
笔者作为案件承办人，肯定并采纳了第二种意见，理由如下：
一、根据我国物权法的物权公示与公信原则，不动产登记簿和房产证书是物权归属和内容的根据，尽管房产真实状态与公示不一致，但当事人因信赖公示之房屋产权并依此进行交易的，应受法律保护。莫林在处分该房屋时向买受人韦明明出示的房产证上登记的所有人是莫林一人，并没有登记谭梅为所有人或共有人，且双方在签订房屋买卖协议时有莫林的现任妻子何丽的签名，在此情况下，被告韦明明有理由相信莫林有该房屋的处分权利，韦明明属于善意买受人。双方所签订的房屋买卖协议成立后,韦明明即向莫林支付足额购房款并对该房进行装修后入住，莫林亦已向买受人韦明明交付房产所有权证万博官网客服在线登录使用权证书及搬出该房屋，应视为该房屋买卖协议已实际履行完毕，故双方之间的房屋买卖协议依法有效。
二、对原告谭梅关于房屋尚未进行所有权变更登记，根据不动产物权善意取得制度的规定，被告韦明明并未实际取得该不动产的所有权，故房屋买卖合同无效的主张，笔者认为，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”这就是不动产物权变动的合同效力与物权效力相区分的原则。换句话说，不动产物权变动的合同与不动产物权变动的物权登记是两个不同的法律事实，他们的生效要件应该根据不同的法律规定来认定。设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应该依据《合同法》第44条、《民法通则》第55条来认定；物权变动是否生效，则应该依据《物权法》第9条、《民法通则》第72条来认定。即：不动产物权变动合同的生效只需具备以下三个条件：1、行为人具有相应的行为能力；2、意思表示真实；3、不违反法律或者社会公共利益。至于所签订合同最后能否履行，标的物能否办理物权登记，并不是合同生效的必要条件。故本案中原告关于房屋所有权尚未进行变更登记故双方所签订的房屋买卖协议无效的主张，不符合法律规定，不应得到支持。
三、原告的权利应如何得到救济的问题。根据最高人民法院《关于贯彻<民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”故原告可向擅自处分其财产的侵权人另行主张赔偿其损失。
邮箱：admin@lawyer-gz.com
微信：房地产法律学习网
微信公众平台：房地产法律家园
地址：广东省广州市天河区珠江新城华夏路雅居乐中心8楼广东合盛万博maxbextx登陆事务所
新规速递：深圳市住房和建设局关于发布《关于应对新冠肺炎疫情支持房地产企业加快复工复产的若干措施》的通知
全国人大法工委权威解答： 因新冠肺炎疫情防控不能履行合同属于不可抗力
本站万博maxbextx登陆团队首席万博maxbextx登陆荣获广东合盛万博maxbextx登陆事务所2019年度“金牌万博maxbextx登陆奖”
本站首席万博maxbextx登陆出席全国律协建房委2019年年会暨粤港澳大湾区国家战略背景下城市新型法律实务高端研讨会并应邀作主题演讲
新规速递：最高院出台司法解释，对PPP项目合同争议排除仲裁解决方式，2020年1月1日起正式施行
本站首席万博maxbextx登陆再度受邀为广东省申请万博maxbextx登陆执业人员作房地产法律实务培训
本站首席万博maxbextx登陆再度受邀为全省申请万博maxbextx登陆执业人员讲授房地产法律实务课程
徐清波万博maxbextx登陆应邀参加《广州市国土空间总体规划（2018-2035）》调研座谈会
一图读懂《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》八项深化改革措施
新规速递：广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见
以案说法：母亲擅自出售女儿名下房产，卖房不成反被追责
以案说法：房屋赠与合同中接受赠与一方在房产变更登记前死亡，该赠与的房屋产权份额是否可作为遗产继承？
以案说法：房屋买卖合同未约定过户时间，法院认定买方恶意磋商
以案说法：商品房实际面积小于约定面积，且该房已被再次转让，面积差价款应如何处理？
以案说法：老相册中意外发现遗书，姑侄因房产继承问题对簿公堂
以案说法：离婚协议中约定在房产证中加入子女名字，是否属于赠与？
以案说法：开发商违背承诺停止提供会所服务，小区业主起诉要求承担违约责任
以案说法：房屋买卖过程中“恶意串通”的认定依据
以案说法：卖方毁约，购房人可请求返还购房款及赔偿房屋增值差价
以案说法：情势变更原则在房产交易过程中的适用